Herontwikkeling oude bedrijfslocaties effectief wapen tegen verdozing landschap
Het herontwikkelen van verouderde gebieden op bedrijventerreinen levert mooie resultaten op, zo concludeert Buck Consultants International (BCI) op basis van een inventarisatie van 20 projecten in West- en Zuid-Nederland. Daarmee vormt herontwikkeling een goed alternatief voor de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen, waarmee het Nederlandse landschap nog verder zou verdozen.
In samenwerking met vastgoedontwikkelaars en -beleggers, verenigd in het door BCI opgezette Nationaal Logistiek Vastgoed Forum, analyseerde het logistiekadviesbureau het gebruik van de 20 locaties voor en na herontwikkeling. Ook werd gekeken naar succesvoorwaarden en barrières.
Op plekken waar voorheen veelal (aflopende) industriële of opslagactiviteiten plaatsvonden, staan nu vaak moderne, duurzame en energiezuinige gebouwen. En ook de harde cijfers liegen er niet om, concludeert BCI.
De totale oppervlakte van de 20 bedrijventerreinen – 110 hectare – bood eerder plaats aan 422.000 m2 bruto vloeroppervlak. Na de herontwikkeling is dat 778.000 m2, een stijging van 84%. De werkgelegenheid steeg nog vele malen harder: van 350 tot 2.600 banen – een ruime verzevenvoudiging.
De gebouwen die zijn neergezet hebben vrijwel allemaal het Breeam-duurzaamheidskenmerk, zijn energiezuinig gebouwd en vaak van zonnepanelen voorzien.
Lees verder: Bedrijventerreinen spelen cruciale rol in energietransitie.
Iets duurder en langer…
Voor deze mooie resultaten vond in bijna alle gevallen sloop en nieuwbouw plaats. Ook was doorgaans bodemsanering nodig. Daardoor vielen de kosten meestal iets hoger uit dan bij greenfieldontwikkeling.
“Uit de analyse blijkt dat in 75% van de gevallen de kosten van een herontwikkellocatie 5 tot 15% hoger uitvallen ten opzichte van een vergelijkbare greenfieldontwikkeling in dezelfde regio”, aldus Jordi Hubers, senior-adviseur bij BCI.
“Die extra kosten zitten met name in de meer complexe planontwikkeling en extra sloop- en saneringskosten”, geeft hij aan. “In de 25% overige gevallen zijn de kosten tussen herontwikkeling op een bestaand terrein in vergelijking met nieuwbouw op een nog niet gebruikt bedrijventerrein ongeveer gelijk.”
In alle 20 gevallen duurde de herontwikkeling ook langer dan vergelijkbare bouw op een nieuwe locatie – oplopend tot 18 maanden. Hubers: “De vastgoedontwikkelaars signaleren als belangrijkste knelpunt het verkrijgen van de benodigde vergunningen en toestemming voor de soms noodzakelijke herziening van het bestemmingsplan”.
Andere knelpunten zijn de sloop van bestaand vastgoed, bodemsanering en de complexiteit om meerdere naast elkaar gelegen kavels te kopen. Relatief weinig problemen zijn er met de elektriciteitsvoorziening en stikstofrechten.
… maar grote voordelen
Tegenover deze iets hogere kosten en knelpunten staat echter een cruciaal voordeel, stelt BCI. Herontwikkeling een uitgelezen manier om de door velen als ongewenst beschouwde toename van logistieke centra – ook wel bekend als de verdozing van het landschap – te beperken.
“Met de al gerealiseerde herontwikkeling van verouderde bedrijfslocaties en industriële complexen is natuurlijk al een deel van het laaghangende fruit geplukt. Maar er zijn nog volop mogelijkheden”, zo stelt BCI-oprichter en directeur René Buck.
Daarbij zou het helpen als de geconstateerde knelpunten deels worden weggenomen. Daarvoor “moeten gemeenten zich ook actief en meedenkend opstellen”, vindt Buck. “De twee belangrijkste door de gebiedsontwikkelaars ervaren problemen, namelijk een gedateerd bestemmingsplan en trage afgifte van de benodigde vergunningen, liggen op het bordje van de gemeente.”
Dat onderzochte herontwikkelingsprojecten bewijzen echter dat het ook anders kan, geeft hij aan. “De onderzochte succescases laten zien dat ontwikkelaars en gemeenten wél succesvol blijken te kunnen samenwerken.”
